KOSZTY ZWIĄZANE Z ZAKUPEM DZIAŁKI

Co bardziej się opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę, czy stary dom, wyburzyć go i budować na nowo? W idealnym świecie każdy z nas marzyłby o tym, aby zacząć wszystko od początku – pusta działka bez żadnych kompromisów to idealne warunki do stworzenia domu marzeń. Brzmi jak bajka? No cóż, realia rynku nieruchomości w Ontario, szczególnie w miastach, są nieco bardziej skomplikowane. Chociaż pomysł zakupu pustej działki brzmi fantastycznie, to może kryć za sobą wiele ukrytych kosztów i formalności, które sprawią, że ta bajka stanie się raczej thrillerem z elementami horroru.

Dlatego warto rozważyć także opcję zakupu istniejącego domu, wyburzenia go i rozpoczęcia budowy od nowa. Zanim Państwo zdecydują, zapraszam do zapoznania się z kluczowymi aspektami obu rozwiązań.

1. Pusty kawałek ziemi – marzenie czy fatamorgana? Na pierwszy rzut oka, zakup pustej działki wydaje się idealnym rozwiązaniem. W końcu, kto by nie chciał mieć czystego pola do popisu? Niestety, w dużych miastach takich jak Toronto, Mississauga czy Oakville, znalezienie wolnej działki graniczy z cudem. Wolne tereny są niczym jednorożce – każdy o nich słyszał, ale mało kto widział na własne oczy. A jeśli już się pojawią, to cena… cóż, można się poczuć, jakby ktoś próbował sprzedać kawałek Księżyca. Obecnie brak wolnych terenów pod zabudowę w miastach jest odczuwalny na każdym kroku. Jeśli myślą Państwo o budowie w miejskich granicach, największym problemem jest właśnie niedostępność działek. Większość terenów już dawno została zagospodarowana, a sporadycznie pojawiające się oferty sprzedaży dotyczą działek w lokalizacjach, które często nie należą do najatrakcyjniejszych (chyba że ktoś ma ochotę na codzienny widok na autostradę). Co więcej, wolne działki w dobrych lokalizacjach potrafią być nie tylko rzadkością, ale także cenową bombą zegarową.
2. Koszt działek – szybki przegląd portfela. Niestety, zakup działki to nie tylko wydatek na samą ziemię, ale także na wiele dodatkowych opłat, które mogą Państwa zaskoczyć. Na przykład w Mississaudze ceny działek wahają się od $850,000 do $1,500,000 (a czasami więcej), i to tylko w zależności od wielkości i lokalizacji. W końcu lokalizacja to słowo-klucz. Działka w mniej popularnej okolicy może kosztować mniej, ale jeśli marzą Państwo o widoku na jezioro Ontario, warto przygotować się na wysokie koszty. Jednak to nie wszystko – dochodzi też podatek HST. W przypadku zakupu „gołej” działki, podatek ten wynosi 13%. Jeśli kupują Państwo działkę jako inwestycję i planują ją sprzedać, mają Państwo możliwość odliczenia HST, ale jeśli budują dom dla siebie, to jest to dodatkowy koszt. To tak, jakby Państwo mieli w restauracji zamówić jedną pizzę, a potem nagle dowiedzieli się, że trzeba zapłacić za dwie – jedna z nich to właśnie podatek HST.
3. Opłaty development charges – co jeszcze warto wiedzieć? Podatek HST to dopiero początek, bo na scenę wkraczają także tzw. „development charges”. To opłaty, które miasta pobierają, aby sfinansować rozwój infrastruktury – takiej jak budowa szkół, dróg, kanalizacji czy komunikacji publicznej. W regionie Peel opłaty te mogą przyprawić o zawrót głowy. Dla przykładu, opłata za nowe mieszkanie wynosi:

• $54,931 dla małych apartamentów,
• $98,200 dla większych apartamentów,
• $108,837 dla townhousów,
• oraz aż $136,864 dla domów jednorodzinnych.

4. Koszty podłączeń – kolejne „niewidoczne” koszty. Kupując pustą działkę, powinno się także pamiętać o kosztach podłączeń mediów – takich jak woda, prąd, gaz czy kanalizacja. W przypadku istniejącej działki z domem do wyburzenia, część infrastruktury może już być podłączona, co teoretycznie pozwala zaoszczędzić. Ale uwaga – „teoretycznie” to słowo kluczowe! Jeśli wyburzają Państwo dom zbudowany 50 lat temu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że stare instalacje będą wymagały modernizacji. Na przykład typowa rura doprowadzająca wodę z ulicy o średnicy 1/2 cala raczej nie spełni wymogów nowoczesnych standardów, które wymagają rur o średnicy 1 cala. Podobnie rzecz ma się z kanalizacją, gdzie stare, żeliwne lub kamionkowe rury muszą być wymienione na nowoczesne, plastikowe. Dawniej prąd był doprowadzany napowietrznymi kablami, ale dziś większość inwestorów woli, aby infrastruktura energetyczna była poprowadzona pod ziemią. Zastąpienie starych instalacji nowoczesnymi to kolejny wydatek, który może pochłonąć tysiące dolarów. W przypadku domów położonych poza miastem, możemy co prawda korzystać z istniejącej studni czy szamba, ale wymaga to dokładnych badań aby sprawdzić, czy te systemy spełniają dzisiejsze normy i czy warto w nie inwestować.
5. Finansowanie – niełatwe zadanie. Kupno pustej działki to często jak gra w ruletkę – szczególnie, jeśli chodzi o jej finansowanie. „Normalne” banki prawie nigdy nie udzielają kredytów na zakup działek bez istniejących budynków, a jeśli już znajdą Państwo instytucję, która zgodzi się na finansowanie, można liczyć na wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego – często banki wymagają nawet 50% wartości działki jako wkładu własnego. Co więcej, oprocentowanie takiego kredytu może być wyższe niż w przypadku zakupu działki z istniejącym domem.
6. Kupno działki z domem do wyburzenia. Zakup działki z domem, nawet do wyburzenia, jest znacznie łatwiejszy pod względem finansowania. Banki chętniej udzielają kredytów na nieruchomości z istniejącymi budynkami – co oznacza, że czasem można uzyskać kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym.
7. Wyburzenie domu – dodatkowy koszt. Decydując się na zakup działki z domem do wyburzenia, powinno się pamiętać, że czeka Państwa także koszt rozbiórki. W zależności od wielkości i lokalizacji budynku koszt ten może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy dolarów. To dodatkowy wydatek, który warto uwzględnić w budżecie. Ale jest też plus – unikają Państwo wtedy opłaty development charges, co może być znaczną oszczędnością.
8. Reasumując – co wybrać? Odpowiedź nie jest prosta, bo wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Kupno pustej działki może być marzeniem, ale wymaga solidnego budżetu i gotowości do zmierzenia się z licznymi opłatami i formalnościami. Z kolei zakup domu do wyburzenia często pozwala uniknąć niektórych opłat, ale wymaga dodatkowych nakładów finansowych na rozbiórkę i modernizację infrastruktury. Jedno jest pewne – łatwiej znaleźć działkę z domem do wyburzenia, niż idealnie położoną, pustą działkę.
9. Budowa domu czy zakup gotowego? To jest obszerny temat, który mogę poruszyć wkrótce. Na pewno jest łatwiej i taniej kupić gotowy dom z planów niż budować samemu. Deweloperzy budują domy na masową skalę, co pozwala im obniżać koszty materiałów i usług. Kupując działki hurtowo, powtarzając te same projekty i mogą negocjować lepsze warunki z dostawcami. Kiedy budujemy dla siebie, będziemy instalowali lepsze materiały, lepsze wykończenia, okna, bardziej unikalny plan itd. Pojedyncza działka będzie znacznie droższa niż to, co deweloper kupuje hurtem. Dlatego nie będzie taniej, ale może być lepiej!