CO MUSIMY WIEDZIEĆ O REJESTRACJI W TARION, HST I PODATKACH

PODCAST

Budowa nowego domu to ekscytujący proces, niezależnie od tego, czy planujesz w nim zamieszkać, czy myślisz o jego sprzedaży. Warto jednak pamiętać o kluczowych kwestiach, takich jak rejestracja w TARION, Harmonized Sales Tax (HST) oraz obowiązki podatkowe, które mogą znacząco wpłynąć na nasze plany i finanse.

Rejestracja w TARION – różnice między właścicielem a deweloperem

TARION to program gwarancyjny regulowany przez Ontario New Home Warranties Plan Act, który ma na celu ochronę nabywców nowych domów. Program gwarantuje, że budynki spełniają odpowiednie standardy budowlane. Wymagania rejestracyjne różnią się jednak w zależności od tego, czy jesteśmy właścicielem budującym dla siebie, czy deweloperem.

Właściciel budujący dla siebie

Jeśli budujemy dom wyłącznie na własny użytek, nie mamy obowiązku rejestracji w TARION. Wyjątek ten istnieje, ponieważ dom nie jest przeznaczony na sprzedaż i nie podlega przepisom, dotyczącym gwarancji nowych budynków.

Właściciel planujący sprzedaż domu

Jeśli jednak planujemy sprzedać dom krótko po zakończeniu budowy, należy:

• Zarejestrować się jako budowniczy w TARION przed wystawieniem domu na sprzedaż.
• Opłacić związane z tym koszty rejestracji i zgłoszenia domu do programu gwarancyjnego.
• Spełnić wszystkie wymagania gwarancyjne TARION, aby zapewnić przyszłemu nabywcy ochronę.

Rejestracja w TARION zwiększa atrakcyjność domu na rynku, ponieważ kupujący zyskują pewność, że dom spełnia standardy jakości i objęty jest ochroną gwarancyjną.

Obowiązki deweloperów

Deweloperzy muszą zarejestrować się w TARION dla każdej budowanej nieruchomości, przeznaczonej na sprzedaż. Każdy dom musi być również zgłoszony do programu gwarancyjnego. Koszty zależą od wartości nieruchomości – dla domu o wartości 850 000 CAD opłata wynosi około 1 977,50 CAD (z HST).

Obowiązki podatkowe budowy i sprzedaży domu

Obowiązki podatkowe związane z budową nowego domu różnią się w zależności od tego, czy sprzedajemy go od razu, czy decydujemy się w nim zamieszkać na jakiś czas.

Sprzedaż bezpośrednio po budowie

Kanadyjska Agencja Podatkowa (CRA) traktuje sprzedaż nowego domu jako działalność komercyjną, jeśli dom sprzedawany jest od razu po zakończeniu budowy.

HST (Harmonized Sales Tax)

• Cena sprzedaży domu musi zawierać HST, co może zwiększyć koszt dla kupującego lub zmniejszyć nasz zysk.
• Sprzedający jest zobowiązany do odprowadzenia należnego HST do CRA.

Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax)

• Jeśli dom nie jest uznany za Państwa główną rezydencję, wzrost jego wartości podlega podatkowi od zysków kapitałowych.
• W przypadku sprzedaży jako działalności komercyjnej, nie można skorzystać z ulgi podatkowej na główną rezydencję (Principal Residence Exemption, PRE).

Sprzedaż po roku zamieszkania

Decydując się na zamieszkanie w domu przez co najmniej rok jako główna rezydencja, możemy uniknąć niektórych obowiązków podatkowych:

• Ulga na główną rezydencję (PRE). Ulga ta pozwala uniknąć podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości.
• Dom musi być faktycznie użytkowany jako główne miejsce zamieszkania.
• Zwolnienie z HST. Sprzedaż głównej rezydencji zwykle jest zwolniona z HST, co obniża koszty dla nas i kupującego.
• Wyższa wartość rynkowa. Domy, które były zamieszkane przez właściciela przez jakiś czas, są często bardziej atrakcyjne dla kupujących. Takie nieruchomości są postrzegane jako gotowe do zamieszkania i mniej problematyczne pod względem technicznym.

Na co warto zwrócić uwagę przed sprzedażą?

Planowanie finansowe
Warto ocenić potencjalne korzyści finansowe, wynikające z zamieszkania w domu przez rok w porównaniu z jego natychmiastową sprzedażą. Oszczędności wynikające z uniknięcia HST i podatku od zysków kapitałowych mogą być znaczące.

Zgodność z TARION
Jeśli planujemy sprzedaż, należy zarejestrować się w TARION już na etapie budowy, aby uniknąć opóźnień. Upewnijmy się, że dom spełnia wszystkie standardy gwarancyjne, co zwiększy jego wartość rynkową.

Konsultacje z ekspertami
Proces rejestracji w TARION oraz obowiązki podatkowe mogą być skomplikowane. Współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości i doradcą podatkowym zagwarantuje Państwu spełnienie wymogów prawnych i optymalizację korzyści finansowych.

Podsumowanie

Budowa nowego domu niesie ze sobą wiele możliwości, ale i zobowiązań. Decyzja o sprzedaży bezpośrednio po budowie czy zamieszkaniu w domu przez co najmniej rok – ma kluczowy wpływ na kwestie podatkowe i finansowe.

Natychmiastowa sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłaty HST oraz podatku od zysków kapitałowych, podczas gdy zamieszkanie w domu może pozwolić na skorzystanie z ulg podatkowych – takich jak PRE.

Rejestracja w TARION, choć opcjonalna dla właścicieli budujących na własny użytek, staje się niezbędna, jeśli planujemy sprzedaż domu. Co więcej, może zwiększyć jego atrakcyjność na rynku.

Przykład z praktyki: budowa nowego domu i dylemat sprzedaży

Aby lepiej zrozumieć uwarunkowania, związane z budową i sprzedażą nowego domu, warto przyjrzeć się przypadkowi właściciela – pana Jacka.

Historia pana Jacka

Pan Jacek mieszkał w starym domu w Toronto przez ponad 20 lat. Dom, choć pełen wspomnień, wymagał kosztownych remontów. Pan Jacek postanowił więc wyburzyć go i zbudować nowoczesny dom – na własny użytek. Jako właściciel nie musiał rejestrować się w TARION, ponieważ zamierzał w nim mieszkać.

Jednak w trakcie budowy zaczął otrzymywać oferty od potencjalnych nabywców, którzy byli zainteresowani kupnem nieruchomości po zakończeniu budowy. Pan Jacek zaczął rozważać sprzedaż domu, ale stanął przed kilkoma dylematami:

• Czy natychmiastowa sprzedaż się opłaca?
  Jeśli sprzeda dom bezpośrednio po budowie, będzie musiał uwzględnić w cenie HST. Oznacza to, że dom sprzedawany za 1,5 miliona CAD będzie musiał zawierać HST w wysokości około 195 000 CAD (13%). Taka cena może odstraszyć potencjalnych kupujących lub zmusić pana Jacka do obniżenia marży.
• Czy warto zamieszkać w domu?
  Przemieszkanie w domu przez co najmniej rok pozwoliłoby panu Jackowi na skorzystanie z ulgi podatkowej na główną rezydencję, unikając zarówno HST, jak i podatku od zysków kapitałowych. Co więcej, w tym czasie wartość domu mogła jeszcze wzrosnąć dzięki poprawie sytuacji na rynku nieruchomości.

Decyzja pana Jacka

Po konsultacji z doradcą podatkowym i agentem nieruchomości, pan Jacek postanowił zamieszkać w nowym domu przez rok. W tym czasie nie tylko uniknął dodatkowych podatków, ale także mógł spokojnie przygotować nieruchomość do ewentualnej sprzedaży – zadbał o ogród, wnętrza i wykończenie detali, które zwiększyły wartość domu.

Po roku sprzedał nieruchomość za 1,65 miliona CAD, unikając HST i podatku od zysków kapitałowych. Dzięki swojej strategii uzyskał wyższą cenę sprzedaży i oszczędności podatkowe.

 

Przypadek pana Jacka pokazuje, jak ważne jest dokładne przemyślenie swoich decyzji. Budowa domu to nie tylko projekt architektoniczny – to również proces wymagający znajomości prawa i obciążeń podatkowych. Niezależnie od tego, czy jesteśmy właścicielem budującym dla siebie, czy planujemy sprzedaż, warto zasięgnąć porady ekspertów, aby maksymalnie wykorzystać potencjał swojej inwestycji.

Jeśli mają Państwo podobne dylematy, warto pamiętać, że planowanie z wyprzedzeniem zawsze się opłaca – a każda decyzja, choć skomplikowana, może prowadzić do optymalnych wyników finansowych.

Chętnie się z Państwem spotkam i porozmawiamy o tych kwestiach. Wszak zakup czy sprzedaż nieruchomości to zwykle największa transakcja naszego życia. Zapraszam do kontaktu.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007