ZAKUP NIERUCHOMOŚCI – JAK NIE STRACIĆ

Zakup nieruchomości to proces, który może przypominać emocjonalny rollercoaster. Łatwo się zakochać, jeszcze łatwiej popełnić błędne decyzje. Choć rynek nieruchomości znacznie zwolnił, ceny wcale nie spadły dramatycznie. Szczególnie w dobrych okolicach. Ale nawet gorsze dzielnice ostatnio przeżywają hossę, bo brakuje działek na obszarze GTA. Tak więc tereny, które do niedawna były omijane przez deweloperów, obecnie cieszą się zainteresowaniem, jeśli są położone blisko centrum, autostrad czy TTC. Takim przykładem może być północne Etobicoke, czy wschodnia Mississauga. Ale pomimo zwolnienia rynku, moim zdaniem to wciąż jest rynek sprzedających, więc jeśli są Państwo w trakcie poszukiwań swojego wymarzonego domu, oto lista pułapek, których należy unikać.

1. Nie rozumiesz trendów rynkowych? Czas na lekcję! Wielu kupujących wciąż wierzy w mity o „tanich” domach. Na dzisiejszym rynku wygrywa ten, kto działa szybko i jest gotów zapłacić czasami nieco więcej, by uniknąć przegranej w bitwie ofert. Tak, atrakcyjne i dobrze wycenione domy, nawet w obecnym rynku, mogą wzbudzić zainteresowanie kilku chętnych. Proszę pamiętać, że kiedy “walczymy” o typowy dom na typowym osiedlu, to czasami nie warto się bić i płacić więcej, ale kiedy trafimy na unikalną perełkę, to sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Domy w wielu przypadkach to masowa produkcja, ale są domy wyjątkowe i jeśli na taki trafimy i go nie kupimy, to znalezienie czegoś porównywalnego może zająć miesiące poszukiwań i wiele frustracji.
2. Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja! Dom można przebudować, dach wymienić, ale lokalizacja to coś, czego zmienić się nie da. Taniej nie zawsze znaczy lepiej. Dom przy autostradzie czy torach kolejowych może być koszmarem, nawet jeśli jest położony w prestiżowej dzielnicy. Należy pamiętać, że lokalizacja wpływa na wartość nieruchomości przy sprzedaży, a Państwo nie chcą być stratni. Wyobraźmy sobie dom w malowniczej dzielnicy, ale z widokiem na hałasujący zakład przemysłowy lub bardzo uczęszczane centrum handlowe… Nawet przy najlepszych intencjach trudno jest taki dom sprzedać z zyskiem. Lepiej zapłacić trochę więcej za nieruchomość w cichym, zielonym otoczeniu. Wiadomo, że czasami musimy iść na kompromis i kupić coś, na co nas stać. Ale zła lokalizacja może nas kosztować tysiące dolarów w stratach.

Szczególnie nie rozumiem deweloperów, którzy budują nowe domy przy głównych ulicach czy wychodzących na autostrady czy tory kolejowe. Wszak budowa będzie kosztowała tyle samo, ale rynek potencjalnych kupujących jest bardzo limitowany! A cena, jaką można uzyskać, będzie znacznie niższa.

3. Nie oszukujmy siebie – czy wiemy, na co nas stać? Zanim zacznie się maraton biegania po domach, trzeba realistycznie spojrzeć na swoje finanse. Pre-approval z banku to podstawa, podobnie jak dobra historia kredytowa. W dzisiejszych czasach banki nie mają litości, a słaby kredyt to niemal wyrok skazujący na „B” lenderów i wyższe koszty oprocentowania plus koszty za usługi mortgage brokera. To potrafią być dodatkowe tysiące dolarów. Jeden z moich klientów chciał kupić dom mając pre-approval na 800 tysięcy. Po kilku tygodniach rozczarowań i straconego czasu w końcu znalazł nieruchomość za 950 tysięcy, ale frustracja była ogromna, bo “normalny” bank odmówił finansowania i musiał skorzystać z “drugiej” pożyczki hipotecznej. Koszt tej pożyczki i opłaty z nią związane były bardzo duże i doprowadziły do bardzo stresującej sytuacji.
4. Zakochaliśmy się w domu? Czas wyczyścić okulary! Wejście do pachnącego i lśniącego domu może spotęgować bicie serca. Problem w tym, że emocje to zły doradca. Pamiętajmy, że wygląd to nie wszystko – liczy się stan techniczny, potencjał na przyszły wzrost wartości i świadomość, co rzeczywiście kupujemy. Zaufany agent nieruchomości pomoże Państwu zachować chłodną głowę. Przykład? Dom z cudownym ogrodem, ale starą instalacją elektryczną, może generować ogromne koszty remontów. Dobrze jest się upewnić, że nie kupujemy problemów w ładnym opakowaniu. W dzisiejszych czasach jest mnóstwo firm, specjalizujących się w przygotowywaniu domów do sprzedaży. Ładne mebelki, nowe firanki, ręczniki w łazienkach, ładnie posłane łóżeczka i tak dalej. Nazywa się to staging i często sprytny staging świetnie maskuje wady domu. Wielokrotnie widziałem, jak klienci się dają na to nabrać. Dlatego doświadczony konsultant, czyli agent z chłodnym okiem, często może uchronić przed zakochaniem się bez wzajemności.
5. Power of Sale? Bajki dla naiwnych! Domy sprzedawane jako Power of Sale często wyglądają na okazje, ale rzadko nimi są. Ceny wcale nie są zaniżone, bo bank musi postępować według pewnych wytycznych. Bywają one zniszczone, wymagają często ogromnych inwestycji, a cena finalna potrafi zaskoczyć. Warto pamiętać, że sprzedający w takich sytuacjach często kierują się wyłącznie interesem banku, a nie kupującego. Osoby kupujące takie domy myślą, że jest to super okazja – ale najczęściej nie jest.
6. Home inspection to nie magiczna, szklana kula. Inspekcja techniczna to nie tylko święty spokój, ale też dobra edukacja na temat stanu nieruchomości. Jednak nawet najlepszy inspektor nie zobaczy wszystkiego, szczególnie wad ukrytych. Na gorącym rynku warto rozważyć inspekcję przed złożeniem oferty – da to przewagę w negocjacjach. Proszę również pamiętać, że każdy inspektor jest inny. To tylko ludzie – często popełniają błędy i popadają w rutynę. A w raporcie drobnym druczkiem napisane jest, że tak naprawdę inspektor nie odpowiada za popełnione pomyłki. Czyli po co w ogóle przyjmuje takie zlecenie?
   
7. Nie liczmy na negocjacyjną magię. Złożenie znacznie zaniżonej oferty może odstraszyć sprzedającego i zamknąć drogę do dalszych rozmów. Negocjacje wymagają delikatności, znajomości rynku i świadomości, jakie warunki można włączyć w ofertę, a jakie lepiej pominąć. Tutaj ogromną rolę powinien spełniać Państwa agent, który w zależności od sytuacji zaproponuje, co powinno być zawarte w ofercie. Negocjacje muszą mieć sens dla obu stron. Znam klientów, którzy składają bardzo niskie oferty – nawet 20% poniżej ceny rynkowej. Takie podejście od razu powoduje, że sprzedający nawet nie rozważy takiej oferty. Warto być realistą i dopasować ofertę do sytuacji rynkowej.
8. Dom jako inwestycja w przyszłość. Kupując nieruchomość, trzeba myśleć o niej jak o inwestycji. Potencjał wzrostu wartości to klucz. Niektóre typy domów, jak back-to-back3-piętrowe townhouses, mogą być problematyczne w przyszłości ze względu na brak prywatności i ograniczone możliwości renowacji. Lepiej dołożyć nieco więcej i kupić nieruchomość z lepszym potencjałem. Przykład? Dom w dzielnicy z dobrą szkołą to inwestycja, która przynosi zwrot nawet w trudnych czasach. Proszę też pamiętać, że nieruchomości są odporne na kryzysy. Wszyscy obawiamy się, co się wydarzy w Kanadzie po inauguracji Trumpa na prezydenta. Dolar kanadyjski już stracił na wartości w ostatnich dniach znacznie – ale jeśli nasze pieniądze zainwestujemy w real estate, to po okresie spodziewanych perturbacji, nieruchomości ponownie będą poszukiwanym towarem.
9. Agent nieruchomości to Państwa sojusznik. Niektórzy unikanie współpracy z agentem uznają za oszczędność, ale jest to droga na skróty, która często prowadzi do katastrofy. Doświadczony agent to nie tylko wsparcie w procesie zakupu, ale też ochrona przed kosztownymi błędami. Pamiętajmy – wynagrodzenie agenta jest wliczone w cenę domu, więc w praktyce jest dla Państwa bezpłatne.
10. Nie warto kupować domu za wszelką cenę. Czasem lepiej odpuścić i poczekać na lepszy moment. Emocje podczas licytacji mogą prowadzić do przepłacenia, a za kilka dni na rynku może pojawić się lepsza oferta. Tu znów kluczowa jest rola agenta, który doradzi, kiedy warto zagrać va banque, a kiedy lepiej się wycofać.

Kupno nieruchomości to nie tylko wybór miejsca do życia, ale także inwestycja w przyszłość. Pamiętajmy, że kluczem do sukcesu jest nie tylko znajomość rynku, ale również zdrowy rozsądek oraz wsparcie doświadczonego specjalisty. Za tydzień omówię kwestie techniczne i funkcjonalne, które warto wziąć pod uwagę przy zakupie domu. Tymczasem życzę Państwu powodzenia i odrobiny humoru w tym wymagającym procesie!

I oczywiście jak zawsze wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić nieruchomość, zapraszam do kontaktu. Z chęcią przeprowadzę Państwa przez cały proces, znajdę wymarzoną nieruchomość lub sprzedam ją za możliwie najwyższą cenę. Moje ponad 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości w Kanadzie nauczyło mnie dostrzegać na pierwszy rzut oka problemy, jakie mogą pojawić się podczas zakupu lub sprzedaży domu. Jestem agentem – po trochu detektywem, psychologiem (nawet przymierzałem się do doktoratu z psychologii) i agentem – inspektorem. Na bieżąco śledzę także zmiany w prawie, związane z rynkiem real estate. I nigdy nie dopuszczę do sytuacji, by moi klienci zostali oszukani czy wprowadzeni w błąd przez drugą stronę transakcji.

Pozdrawiam,