CZAPLINSKI #30 DYNAMIKA RYNKU REAL ESTATE

CO WPŁYWA NA DYNAMIKĘ RYNKU REAL ESTATE?

Nasz styl życia, dostęp do informacji oraz sposób, w jaki się komunikujemy ze sobą, zmieniły się drastycznie w przeciągu jednego pokolenia. Są to głównie zmiany wynikające z postępu technologicznego, ale mają one także wpływ na to, w jaki sposób żyjemy i podchodzimy do naszych wyborów.

Jednym z kluczowych wyborów, jakie zazwyczaj podejmujemy w Kanadzie, jest sposób naszego zamieszkania. Decyzja nie jest łatwa, ponieważ niezależnie od tego, czy decydujemy się na wynajem, czy zakup (często z pomocą banku), nieruchomość stanowi największy wydatek w ciągu życia. Warto zdawać sobie sprawę, że rynek nieruchomości podlega wpływom wielu czynników, o których często nie myślimy, podejmując decyzję o zakupie lub sprzedaży.

Poniżej przedstawiam skrót kilku kluczowych czynników, które wpływają na dynamikę rynku nieruchomości w Ontario. Więcej szczegółów na ten temat będę omawiał za tydzień. Warto zaznaczyć, że wymienione dzisiaj czynniki nie mają ustalonej hierarchii, ale wszystkie mogą mieć większy lub mniejszy wpływ, zależnie od konkretnej sytuacji:

1. Oprocentowanie kredytów hipotecznych. Stawki oprocentowania kredytów hipotecznych odgrywają istotną rolę. Niskie stopy zachęcają do zaciągania pożyczek i inwestowania w nieruchomości, co zwykle prowadzi do większej aktywności na rynku. Wzrost stóp procentowych może ograniczyć zdolność nabywców do finansowania nieruchomości, co wpłynie na spadek aktywności rynkowej.
2. Pora roku. W umiarkowanym klimacie Kanady mamy cztery wyraźne pory roku. Pogoda wpływa na aktywność rynkową, gdyż ładna aura zachęca więcej osób do oglądania domów. Podczas ciężkiej zimy liczba zainteresowanych znacząco spada.
3. Okresy świąt i długie weekendy. Podczas letnich długich weekendów oraz świąt Bożego Narodzenia, Nowego Roku czy Wielkanocy rynek prawie zamiera, ponieważ większość Kanadyjczyków wyjeżdża na północ, korzystając z dobrych warunków pogodowych.
4. Rok szkolny. Wakacje letnie, czyli okres od czerwca do września, kiedy dzieci nie chodzą do szkoły, wpływają na spadek aktywności na rynku nieruchomości. Szczególnie, kiedy mamy piękne lato.
5. Warunki gospodarcze. Ogólna kondycja gospodarki, stopa bezrobocia, poziom dochodów, inflacja i wzrost gospodarczy wpływają na zdolność ludzi do zakupu nieruchomości. Lepsza sytuacja gospodarcza zazwyczaj sprzyja większej aktywności na rynku.
6. Polityka monetarna. Decyzje banku centralnego dotyczące polityki pieniężnej, takie jak zmiany stóp procentowych, wpływają na dostępność kredytów hipotecznych i ogólną aktywność na rynku nieruchomości.
7. Polityka CMHC. Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC) ma duży wpływ na przepisy dotyczące zakupu nieruchomości, zwłaszcza dla osób, które płacą mniej niż 20% ceny zakupu. Ich regulacje mają istotny wpływ na rynek.
8. Polityka banków. Główne banki kanadyjskie muszą się dostosowywać do regulacji CMHC. Choć mają pewne możliwości w zatwierdzaniu pożyczek i ustalaniu oprocentowania, to ich zakres jest ograniczony. Prywatne banki mają większą swobodę, ale zwykle oferują wyższe stopy procentowe.
9. Popyt i podaż. Balans między popytem a podażą wpływa na ceny i dynamikę rynku. Wysoki popyt i ograniczona podaż mogą prowadzić do wzrostu cen, a niska aktywność rynkowa może spowodować spadek cen.
10. Demografia. Zmiany demograficzne – takie jak przyrost naturalny, migracja ludności czy zmieniające się potrzeby rodzin, wpływają na typy nieruchomości, poszukiwane na rynku.
11. Imigracja. Kanada jest krajem imigrantów. My wszyscy nimi jesteśmy. W ostatnich latach rząd zwiększył liczbę imigrantów to 400,000, ale w tym roku (i następnym ma to być 1,2 miliona każdego roku!). Głównie z Indii. Nic dziwnego, że są oni obecnie dominującą grupą etniczną kupującego nieruchomości i przejmującą biznesy. Taki ogromny popyt powoduje wzrost cen! 
12. Polityka rządowa. Decyzje rządu dotyczące mieszkań, planowania przestrzennego czy ulg podatkowych wpływają na popyt i podaż nieruchomości. Programy wspierające zakup pierwszego mieszkania mogą wpłynąć na aktywność rynku.
13. Wahania stopy procentowej. Niewielkie zmiany w stopie procentowej mogą wpłynąć na decyzje nabywców, dotyczące pożyczki hipotecznej. Nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu mogą znacząco wpłynąć na koszty kredytu i zdolność nabywczą.
14. Trendy rynkowe. Moda na konkretne rodzaje nieruchomości, takie jak domy jednorodzinne, apartamenty czy nieruchomości komercyjne, może wpływać na popyt i podaż w danym segmencie rynku. Ceny nieruchomości mogą się różnić w zależności od panujących trendów. Na przykład wzrost cen domów może sprawić, że większość osób w miastach skłoni się ku zakupowi apartamentów.
15. Zmiany w przepisach regulujących rynek nieruchomości. Nowe przepisy dotyczące zakupu, sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, takie jak zmiany w opodatkowaniu nieruchomości czy zasady dotyczące wynajmu krótkoterminowego, mogą wpłynąć na aktywność rynku.
16. Trendy społeczne i kulturowe. Zmiany w preferencjach i stylach życia mogą wpływać na to, jakie nieruchomości są najbardziej pożądane, na przykład wzrost zainteresowania życiem na wsi czy w małych miasteczkach. Jak wiemy, sytuacja pandemiczna (COVID-19) wpłynęła na sposób, w jaki pracujemy (często zdalnie) i może mieć wpływ na preferencje dotyczące nieruchomości.
17. Stabilność polityczna i bezpieczeństwo. Ogólna stabilność kraju oraz poczucie bezpieczeństwa mają duży wpływ na decyzje ludzi dotyczące inwestycji w nieruchomości. W kraju o stabilnej politycznej i społecznej sytuacji, większa liczba osób może być skłonna do inwestowania w nieruchomości.
18. Internet zmienił świat. Sposób, w jaki otrzymujemy dostęp do informacji o nieruchomościach (i nie tylko), diametralnie się zmienił. Kiedyś były to wydruki w gazetach czy specjalne czarno-białe książki z domami dla agentów, drukowane raz w tygodniu. Dziś w kilka sekund możemy sprawdzić wszystkie nowości na rynku real estate – nie tylko na terenie Kanady, ale praktycznie wszędzie na świecie. Dzięki wyszukiwarkom internetowym – takim jak Google – każdy może stać się ekspertem w różnych dziedzinach. Dostępność informacji online pozwala na dokładniejsze zrozumienie rynku nieruchomości i podejmowanie bardziej świadomych decyzji. I nie trzeba “kończyć medycyny”, by stawiać diagnozę (oczywiście tego nie polecam). 
19. Media. Są wszechobecne w naszym życiu. Mam wrażenie, że ludzie żyjący 100 lat temu otrzymywali tyle wiadomości w tydzień (lub miesiąc) – co my otrzymujemy dziennie! Ponieważ przepływ wiadomości jest znacznie szybszy i komunikujemy się dziś głównie przez media społecznościowe, mało kto zagłębia się w detale i dogłębnie analizuje temat. My czytamy nagłówki i często tylko na nie reagujemy. Inwestycja w nieruchomości jest długoterminowa i nie wolno poddawać się chwilowym wahaniom. Niestety, obecnie wiele osób podchodzi do kupna czy sprzedaży nie jak do długoterminowej inwestycji, ale jak do chwilowej spekulacji. Szybko kupić, szybko sprzedać, szybko zyskać. To nie jest giełda papierów wartościowych! A media to napędzają! 
20. Lokalizacja. Na koniec zostawiłem najważniejszy czynnik, wpływający na cenę i aktywność rynku. Dobra lokalizacja jest zawsze poszukiwana – nawet w najgorszym rynku. I zawsze ceny w takich miejscach są najbardziej stabilne i na pewno (nawet jeśli jest chwilowe zachwianie wartości) to ceny w atrakcyjnej lokalizacji najszybciej wrócą do poziomu sprzed kryzysu (a nawet pójdą w górę). Ja osobiście nie widzę wartości w diamentach, natomiast w dobrej lokalizacji na pewno.

Za tydzień planuję rozwinięcie kilku punktów omówionych w tym artykule i przedstawię Państwu również moją własną opinię na temat obecnej sytuacji na rynku. Serdecznie zapraszam do lektury – i oczywiście do kontaktu w każdej sprawie, dotyczącej sprzedaży czy zakupu nieruchomości.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007